2021年湖南公务员考试行测【法律常识】

　　业主解聘物业服务

　　常识判断主要测查报考者应知应会的基本知识以及运用这些知识分析判断的基本能力，重点测查对国情社情的了解程度、综合管理基本素质等，涉及政治、经济、法律、历史、文化、地理、环境、自然、科技等方面。下面图图整理了常识判断的法律部分，供考生学习。

　　业主有权解聘物业公司吗?

　　《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”可见，该条文赋予了业主自主选择物业公司的权利，也赋予了业主自主更换物业的权利。

　　与此同时，《物业管理条例》第十一条规定：“业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业。”也就是说，物业公司的解聘应当由业主自主确定，但需要由全体业主共同决定。

　　解聘物业公司的程序

　　1、召开业主大会投票决定

　　依据《物权法》第76条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决定需要业主共同作出，作出方式是通过召开业主大会经专有部分(即个人住房面积)占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(双过半)。以上为法律强制性规定，不能通过业主大会议事规则变更或排除适用。

　　方便记忆我们把这两个1/2称为“数人头”和“数砖头”。

　　什么是“数人头”?每张产证记为1票，必须达到建筑规划小区内所有产权证1/2以上，即算通过。

　　什么是“数砖头”?每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有面积的1/2以上，即算通过。

　　2、业委会依据业主大会决定解聘物业

　　依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条的规定，业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会可以根据解聘决定解除物业服务合同。

　　3、物业公司被动接受解聘决定

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第一款规定原文是：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”

　　可见业主委员会根据业主大会的决定享有的任意解除权是一种单方解除权，无需物业公司同意。

　　刷 题 巩 固

　　1.翠竹园小区业主委员会决定解聘该小区物业管理公司，依据《物权法》，解聘物业管理公司的决定必须( )

　　A.经业主委员会1/2以上的业主同意

　　B.经占总人数1/2以上的业主同意

　　C.经专有部分占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上的业主同意

　　D.经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意

　　【解析】C。《物权法》七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本题中，解聘物业管理公司的决定属于上述第四项范围，故答案为C。

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